कैपिटलाइजेशन दर

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'कैपिटलिटी रेट' क्या है

पूंजीकरण की दर एक रियल एस्टेट निवेश संपत्ति पर आय की वापसी की दर है जिस पर संपत्ति उत्पन्न होने की उम्मीद है। पूंजीकरण दर का उपयोग अपने निवेश पर निवेशक की संभावित रिटर्न का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।

किसी निवेश की पूंजीकरण दर की गणना संपत्ति की मौजूदा बाजार मूल्य के द्वारा निवेश की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को विभाजित करके की जा सकती है, जहां एनओआई संपत्ति के लिए सभी परिचालन लागतों की वार्षिक वापसी है। पूंजीकरण दर की गणना के लिए सूत्र निम्नलिखित तरीके से व्यक्त किया जा सकता है:

कैपिटलाइजेशन दर = नेट ऑपरेटिंग आय / वर्तमान बाजार मूल्य

कुछ लोग पूंजीकरण दर पर विचार करते हैं, संक्षेप में, शाश्वत रहने की छूट दर, हालांकि इस मामले में शाश्वतता का उपयोग हो सकता है थोड़ा गुमराह होने के कारण यह नकदी प्रवाह का तात्पर्य वार्षिक आधार पर स्थिर होगा।

पूंजीकरण दर प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है और इसे "टोपी दर" भी कहा जाता है "

नीचे कैपिटल बनाने की दर को बंद करें

पूंजीकरण दर बहुत उपयोगी है, इसमें रीयल एस्टेट निवेश के बारे में जानकारी सुगम बनाता है और यह व्याख्या करना आसान बनाता है। उदाहरण के लिए, यदि स्टीफन $ 900, 000 के लिए एक संपत्ति खरीदता है और उम्मीद करता है कि संपत्ति परिचालन लागत के बाद 125,000 डॉलर प्रति वर्ष उत्पन्न करेगी, तो उसके निवेश के लिए पूंजीकरण दर 13 है। 89% ($ 125, 000 / $ 900, 000 = 0 1389 = 13. 89%)। इसका मतलब यह है कि, हर साल, स्टेफ़न की कमाई 13. लाभ के रूप में अपनी संपत्ति के मूल्य का 89%।

यह उदाहरण मानता है कि स्टेफ़न की टोपी दर की गणना के सभी कारक स्थिर रहेंगे, लेकिन वास्तविकता में अक्सर कुछ और जटिल होते हैं मान लीजिए कि निवेश के बाद स्टीफन के शहर में अचल संपत्ति की मांग में तेजी के कारण स्टेफ़ान की संपत्ति का मूल्य दो साल के समय में 2 मिलियन रूपये हो गया है। इस बीच, स्टेफ़ान संपत्ति से एक ही राशि का पैसा बना रहा है। चूंकि कैपिटलाइज़ेशन दर की गणना वर्तमान बाजार मूल्य का उपयोग करती है, स्टीफन के निवेश की पूंजीकरण दर में बदलाव आया है। क्योंकि स्टेफ़न के नोए नहीं है, संपत्ति की बाजार मूल्य बढ़ी है, क्योंकि टोपी की दर काफी कम 6% से कम हो गई है। 25% ($ 125, 000 / $ 2 मिलियन = 0. 0625 = 6. 25%)

इस तरह के उदाहरणों में पूंजीकरण दरों के एक महत्वपूर्ण कार्य को दर्शाया गया है क्योंकि टोपी की दर लाभप्रदता का अनुमान लगाते हुए अनुपात है, क्योंकि मौजूदा बाजार मूल्य के संबंध में एनओआई के अनुपात का अनुपात निरंतर होना चाहिए क्योंकि पूंजीकरण की दर समान रहती है। अगर बाजार में मूल्य नहीं होने पर एनओआई बढ़ता है, तो पूंजीकरण की दर बढ़ेगी और यदि विपरीत हो, तो पूंजीकरण दर में गिरावट होगी।एक अचल संपत्ति निवेश के लिए लाभप्रद रहने के लिए, संपत्ति की कीमत में बढ़ोतरी के मामले में, एनओआई को उसी दर से बढ़ाना होगा, या इससे भी अधिक दर पर। इस संबंध में, पूंजीकरण दर उपयोगी है क्योंकि इसका इस्तेमाल समय-समय पर एक रीयल एस्टेट निवेश को ट्रैक करने के लिए किया जा सकता है कि यह देखने के लिए कि उसके प्रदर्शन में सुधार हो रहा है या नहीं। अगर, जो भी कारण से, पूंजीकरण की दर में कमी आ रही है, यह केवल संपत्ति बेचने और कहीं और पुनर्नवीणित करने का एक समझदार निर्णय हो सकता है। स्टीफन की टोपी दर में सिर्फ दो वर्षों में 50% से अधिक की गिरावट के साथ, वह अपने नोएआई को बढ़ाने या संपत्ति बेचने और वैकल्पिक निवेश का पता लगाने के लिए एक रास्ता खोजना चाहेगा।

पूंजीकरण दर का उपयोग

अक्सर, विभिन्न संपत्ति के निवेश की तुलना में सेब और संतरे की तुलना की जा सकती है, इसलिए पूंजीकरण की दर एक अच्छा कूद-बंद बिंदु है क्योंकि इसका इस्तेमाल तेजी से और आसानी से एक के साथ कई निवेश अवसरों की तुलना में किया जा सकता है एक और। विभिन्न मूल्यों के बाजार मूल्यों या परिचालन आय अनुमानों की तुलना करना अक्सर कठिन होता है और नतीजे उत्पन्न होते हैं जिनके माध्यम से झारना मुश्किल होता है, लेकिन प्रतिशत की तुलना बहुत सरल है।

उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि मार्था 230,000 डॉलर और 3 एम डॉलर के बाजार मूल्यों के साथ दो अलग-अलग निवेशों पर विचार कर रही है और अनुमान है कि उनके एनओआई मूल्य क्रमशः $ 40, 000 और $ 300, 000 क्रमशः होंगे। हालांकि ये निवेश काफी हद तक भिन्न हैं, यह जानते हुए कि उनकी संबंधित पूंजीकरण दर 17. 9 3% और 10% है, मर्था ने उनका फैसला किया। फिर भी, जबकि पहली निवेश की टोपी दर बहुत अधिक है, दूसरा निवेश सालाना अधिक पैसा कमाएगा, इसलिए यह संभवतः मार्था के निर्णय में भी खेलेंगे। हालांकि यह उदाहरण निवेश की तुलना करने में कैप दर की क्षमता को स्पष्ट करने में मदद करता है, लेकिन यह नोट करना महत्वपूर्ण है कि इस समारोह में जब नोकिया या वर्तमान बाजार मूल्य तुलनीय हो, तो यह सबसे उपयोगी है। अत्यधिक विभिन्न आकारों के निवेश में अक्सर अतिरिक्त विचार होते हैं जो चिकनी तुलना को रोक सकते हैं।

जब रियल एस्टेट में निवेश करने की मांग होती है तो निवेशक अक्सर सबसे कम कैप दर पर निर्णय लेते हैं, जो कि वे अपने समय के निवेश का मूल्य लेने के लिए स्वीकार करेंगे। उदाहरण के लिए, एक निवेशक यह तय कर सकता है कि जितना पैसा खर्च करना चाहते हैं, वे केवल 10% या उससे अधिक के पूंजीकरण दर के साथ एक निवेश को स्वीकार करेंगे। जब संभावित निवेश की तलाश होती है, तो वे अपने निजी कैप दर के खिलाफ उन निवेशों की कैप दरों की तुलना करेंगे।

कैपिटलाइजेशन दर का इस्तेमाल पूरी संख्या के रूप में व्यक्त होने पर टोपी दर से 100 को विभाजित करके निवेश के लौटाने की अवधि की गणना करने के लिए किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, 20 साल की अनुमानित चुकौती अवधि के लिए, 100 से 5 को विभाजित करके 5% की कैप दर के साथ किसी निवेश के लौटाने की अवधि की गणना कर सकते हैं। फिर भी, इस पद्धति का इस्तेमाल केवल निवेश के लौटने की अवधि का अनुमान लगाने के लिए किया जाना चाहिए क्योंकि कुछ रियल एस्टेट निवेश लंबे समय से एक निरंतर पूंजीकरण दर बनाए रखेगा।

इसके अतिरिक्त, प्रत्यक्ष पूंजीकरण एक ऐसी रीयल एस्टेट निवेश का मूल्यांकन करने के लिए उपयोग की जाने वाली विधि है जो पूंजीकरण दर को शामिल करता है इस पद्धति के साथ, निवेश की पूंजी लागत को निर्धारित करने के लिए कोई टोपी दर से नोआई को विभाजित कर सकता है। हालांकि यह जटिल लग सकता है, यह अनिवार्य रूप से टोपी दर सूत्र का एक पुनरविन्यास है।

पूंजीकरण दर के साथ मुद्दे

जब निवेश का नियोजन या विश्लेषण करते समय पूंजीकरण दर का उपयोग करने के लिए एक बहुत ही उपयोगी अनुपात है, तो यह कुछ महत्वपूर्ण सीमाओं के साथ आता है जिसे टोपी दर का उपयोग करने से पहले विचार किया जाना चाहिए।

ऐसी ही सीमा है कि अल्पकालिक निवेश के लिए टोपी दर बहुत उपयोगी नहीं है एक विश्वसनीय नकदी प्रवाह विकसित करने के लिए कम समय के साथ, किसी निवेश के नोई को निर्धारित करना मुश्किल या असंभव हो सकता है, जिससे टोपी दर की गणना मुश्किल या असंभव हो सकती है।

यह भी ध्यान देना ज़रूरी है कि पूंजीकरण दर को कभी-कभी एनआईआई के रूप में गणना किया जाता है जो संपत्ति के लिए भुगतान की गई मूल राशि से विभाजित होता है। क्योंकि किसी संपत्ति का मूल्य शायद ही कभी बहुत ही लंबे समय तक रहता है, क्योंकि टोपी दर की गणना करने की यह विधि अन्य विधि से कहीं कम उपयोगी है। 2015 की $ 300,000 की कीमत के आधार पर 2015 में $ 2 मिलियन के मूल्य वाले संपत्ति के लिए कैप दर की गणना करना बहुत उपयोगी नहीं होगा और बहुत भ्रामक परिणाम देगा। इस पद्धति का उपयोग करते समय अतिरिक्त मुद्दों को उपहार या उपहार के रूप में दिए गए संपत्ति के मामले में भी उत्पन्न हो सकता है, क्योंकि टोपी की दर शून्य की लागत से निर्धारित नहीं की जा सकती है।

पूंजीकरण दर का उपयोग करने के लिए एक लोकप्रिय और आसान अनुपात है, लेकिन यह किसी भी अचल संपत्ति निवेश निर्णय में एकमात्र कारक नहीं होना चाहिए। कई कारकों को देखा जाना चाहिए जैसे संभावित आय की वृद्धि या गिरावट, संपत्ति के मूल्य में वृद्धि और उपलब्ध कोई भी वैकल्पिक निवेश।